由Joseph E. BALMER| 2010年4月3日

FORSELOSE.JPG.最近的估计表明,可能超过二十五个房主在其家庭抵押贷款中颠倒了,这意味着他们更多地欠他们的房屋贷款或贷款,而不是居住的公平市场价值。 这使得在私人销售之中几乎不可能。 当一对夫妇经历 离婚 或者解散,需要划分包括这样的房屋的资产,他们要做什么? 一个答案是远离房子,这将导致丧失诉讼诉讼和残废的信用评级。 另一个可能的答案是完成一个“short sale”.

A “short sale”是当贷方同意销售人员的销售少于欠贷方的金额。 这意味着贷方愿意接受欠欠款的少数。 除家庭经济实惠的止赎替代方案(HAFA)中的参与者贷款人外,贷方可能会或可能不会追求借款人的差异。 如果贷款人确实原谅了差异,那么只要遵守2007年的抵押贷款宽恕债务法案(大多数主要住所将有资格),它可能不会被视为美国国税局的收入。

贷方批准“short sales”当卖方欠房屋的欠款时,贷款人同意主人有困难(例如,失业,离婚,医疗紧急情况,破产,死亡)。 贷方通常要求所有者提供财务报表,困难信,纳税申报表,W-2,支付存根,银行陈述和市场分析或购物的可比销售清单。

为一个“short sale”为了工作,您必须拥有合作贷方和患者买方。 该过程通常需要几个月。 时间框架通常如下: 银行确认-10到30天;分配谈判代表-30到60天;评估订购 - 几周;审查文件-14至30天。 如果一切顺利,银行将发出一个“short sale” approval letter.  如果买方仍然感兴趣,该物业仍然可以关闭。

但明白,贫民平衡可以通过贷款人处理三(3)种不同的方式:

  • 贷方可以同意取消整个缺陷余额;
  • 贷款人可以在财产关闭后试图从卖方收集缺陷余额;或者
  • 贷款人可能要求卖方签署不安全的应当票据,以便缺乏余额作为同意的条件“short sale”。如果新的音符金额少于原始债务的余额,则差异将被视为取消债务。

重要的是要认识到,您必须谈判留置权留置权和由票据担保的基础个人债务。如果您未能这样做,贷款人可能无法原谅个人债务,并将生存“short sale”并成为收集物质。

2010年4月5日起,这些贷款人参加了家庭经济实惠的止赎替代方案(HAFA)必须完全从未来抵押债务的未来责任中完全释放借款人,如果下属留置权人在HAFA下的奖励,那么债务也是如此。 Hafa是奥巴马总统的一部分’S制作家庭经济实惠的计划。它为帮助借款人修改贷款或帮助他们避免止赎的贷款人提供激励措施“short sales”。然而,HAFA不适用于FHA或VA贷款,并且关于其他留置权,只有当贷款人选择参加该计划时才适用。

显然,并非所有卖方和所有属性都有资格获得a“short sale”.  However, in today’经济,贷款人更愿意考虑“short sales”而不是过去;特别是,如果它比丧失抵押品赎回权的财务意义。 对于那些遭受的金融困难而在他们的家中没有公平并且需要迅速出售他们的住所,这肯定是一个值得与一个人讨论的期权’S Rabtor,Lender和律师。

在未来的文章中,我将讨论2007年抵押贷款宽恕债务救济法对取消债务金额的应税性的影响。如果你完成了一个“short sale”,您希望在邮件中收到的最后一件事是1099-C,表明您对取消债务金额的税收!

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Joseph E. BALMER.关于作者: Joseph E. BALMER.
Joseph Balmer在Dayton,俄亥俄州,律师事务所,Holzfaster,Cecil,McKnight管理遗嘱管理,信任和遗产管理部门&MUE,并于2006年以来,俄亥俄州律师协会作为遗产规划,信任和遗嘱认证法的专家认证。

房地产的坚果和螺栓“Short Sales”
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